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日志

 
 

武汉房地产公司宣称存在暴利主动降价30%  

2008-10-24 12:46:31|  分类: [转载]文摘 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济半小时:武汉揭开房地产暴利一角

  前不久,武汉一家房地业公司的降价行动揭开了房地产利润的冰山一角,这家公司不仅公开宣称房地产存在暴利,而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%,离楼盘很远就可看到几条巨大的红色条幅,上写着:“江城地产第一炮,轰下武汉高房价”,“响应政府号召,平抑武汉房价”。
  在采访期间,记者联系了多家房地产开发企业,但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访,目前还没有一家开发商公开宣称要跟进东星,多数企业现在还处于观望阶段。
  在刚过去的两会期间,一批政协委员经过市场调研,拿出一份“房价清单”表明,目前政府部门对房地产行业所收取的费用多达五十几种,涉及25个部门,各部门收取的各种费用占总房价的30%左右,委员认为,目前这些收费中不少项目都不具备合理性。
  央视国际3月26日报道 今年315前后,国内一家财经报纸曾经评选了年度十大暴利行业,其中房地产业名列榜首,其实,房地产业是否存在暴利,早就引起过很多争论,尤其最近两年,房价连番往上涨,房地产业的真实利润究竟有多高,广受社会质疑,而就在前不久,武汉一家房地业公司的降价行动,揭开了房地产利润的冰山一角。这家公司不仅公开宣称,房地产存在暴利,而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%,这个举动,就像在房地产市场的火药桶里,扔进了一颗烟头。
  那家房地产公司开发的楼盘位于武昌新兴的商业区内,离楼盘很远,就可以看到几条巨大的红色条幅,条幅上写着这样的字样:“江城地产第一炮,轰下武汉高房价”,“响应政府号召,平抑武汉房价”,条幅上还标出了具体的销售价格,住宅每平方米6000元起价,在售楼处里也清楚地贴出了具体的价格表,根据楼层和朝向的不同,销售价格也在6040元到6800元之间浮动。
  东星集团东盛房地产公司销售部部长夏子猷说,这次拿出来降价销售的都是最好的楼层,最好的户型,购房者可以随意选择。
  一位购房者用惊奇这个词来描述自己最初听说降价时的感受,这位购房者说,他已经和家人商量好,下午就交钱购房,在销售人员这里,记者看到了写满电话号码的来访纪录,在2月28号之前,平均每天来咨询的还不到一个人,而在这之后,电话突然多了起来,销售人员说,就是从这天起他们开始大幅度降价的,购房者中不仅有武汉人,还有来自邻近城市的,从2月28号到记者采访时,总共15天的时间里,已经销售出去了10多套房子,收款一千多万。
  东盛房地产的售楼处可以说是气氛火热,看来他们的价格确实让不少购房者动心了,记者手里有这样一份数据,2007年武汉市商品房价格比2006年上涨了29.35%,特别是我们可以看一下这份统计图表,2006年12月武汉商品住宅均价还只有3953元,到2007年年底就攀升到了5663元。这么大的涨幅,业内人士说只能用跳涨这个词来形容,对开发商来说,房价越高当人利润越高,那这家东盛房地产为什么突然间打出了降价牌?来听听他们的说法。
  中国东星集团董事局主席总裁兰世立:“那我认为这主要是购房者和房地产商一直在对峙,一直在对垒,就是看谁会先败下阵来,房地产商希望这些购房者退下来,主动投降去买房,那么购房者期望房地产商败下阵来,你降价,我来买,那么想要打破这个僵局,可能还是需要有一种非常的一些举动。”
  兰世立,中国东星集团董事局主席,总裁,此次降价活动的总策划,连这些带有火药味的广告词都是他的原创,兰世立说,做为中国最早进军房地产的民营企业,十多年来他们一直有着良好的业绩,但是从今年初开始,房地产销售突然遭遇谷底,春节期间,一套都没有售,也就是一分钱收入都没有,对他们刺激很大。
  兰世立的说法得到了武汉亿房网研究中心的认同,研究中心的明晶晶告诉记者,从武汉全市情况来看,今年春节期间,商品房销售量确实明显下降,春节期间,它的房子销售套数是在100(150)多套左右,那么到今年,它的房屋销售套数是在82套,所以说春节期间,整个来看,销量也是有大幅下降,基本上下降了50%.
  那么销量下降的原因是什么呢?兰世立认为,武汉房价已经到了一个拐点,统计分析显示,2007年武汉商品住宅成交均价达到了创纪录的5663元,而这一年的销售面积也达到了破纪录的1021万平方米,兰世立说,过高的房价透支了武汉的购买力,要启动市场只能采取降价这种非常举动,在几经权衡后,最终把起价从8800元降到了现在的6000元。兰世立透露,即使降到目前这个价位,东星一样能有足够的利润空间。
  兰世立:“15%左右,10%左右吧。”
  兰世立说,以目前6000元的起价计算,每套房子他们的利润也会达到几百元,高的会达到一千元,兰世立还透露说,在做出降价决定前,他也曾和同行沟通过,结果是大多数人明确反对,公开宣布降价后,甚至有开发商在电话里对他进行谩骂。
  兰世立:“他说如果这么做对房地产是个影响,有的甚至直接跟我讲,如果你这么做就造成了武汉的房地产地震、雪崩,你要负这个责任,你是对我们大家不负责任,对我们产业不负责任。”
  面对节后房地产市场的低迷,武汉东星集团把房价把8800元降到了6000元,降幅高达30%,但即使是这样,东星的负责人面对记者的时候也承认,如此低价卖房,他们还能得到10%到15%的利润,面对东星公布的这些数字,我们不禁要问,那些动不动价格就上万,甚至十几万的楼盘,其中的利润又到底有多大呢?
  兰世立:“你比如像武汉最高的房子卖到了一万五,一万八,而他们的综合成本,其实社会是最清楚的,那事实上应该说有比较大的利润空间,也可以说是暴利。”
  兰世立说,对于业内人士来说,每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的帐,一般情况下,商品房的成本主要由三方面组成:楼面地价,也就是开发商取得土地的价格;建安成本,也就是每幢楼房的建筑安装成本;运营费用及税收,这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块:楼面地价和建安成本,以东星推出的这栋楼盘为例,土地是分两期拿到的,总的地价和(平均)楼面价格大概在两千多元每平方米。
  那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱?记者找到了楼盘的建筑商,武汉新七建设集团的副总经理余进,他告诉记者,这个房子的建设成本大概就在1800块钱,统建部分的从升机根到住户,最后打桩,地下室,在到房屋的建造,这个建造成本大概就在一千七八百块钱。
  余进说,在建筑成本里,人工要占20%,钢材、沙石等材料费占60到70%,同时根据楼盘高度的不同,建筑成本也会差距较大,东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层,每平方米的成本不会超过2000块钱,十二层以下的小高层不会超过1500块钱,七层以下的低层不过超过1000块钱,由于各地人工成本不同,造价会略有变动,但幅度不大。
  这样经过计算,我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说,成本大概5000多块钱。
  兰世立说,目前我国对土地开发实行公开招标拍卖,这样楼面地价也是透明的,另外建筑成本在全国来讲差距也不大,这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。
  对于兰世立的这种说法,武汉的开发商是否会认可?在采访期间,记者联系了多家房地产开发企业,但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访,武汉市房地产交易管理中心的龙克虎在地产行业工作了十多年,他告诉记者,武汉楼盘降价的空间肯定是存在的。
  那么事实是否如此?记者以购房者的身份随机进行了走访,在位于汉口区的一处高层住宅,楼盘的名字叫武汉天地,开发商是一家来自上海的企业。
  销售人员说,每平方米售价一万二到一万九千五,均价是一万五千元,这还只是一期楼盘的销售价格,眼下开发的这些价格还会更高,那么楼盘的开发建设成本又是多少?亿房网的明晶晶帮记者找到了相关资料,信息显示,这家公司是2005年拿到眼前这块土地的,楼面地价为2339元每平方米,建筑成本即使以3000元计算,记者可以很容易计算出该楼盘的大概成本。
  亿房网研究中心经理明晶晶告诉记者,这个是应该存在百分之百的利润的。
  其实,房价的成本并不是什么秘密,甚至可以说,在内行人那里是一本很透明的帐,这些成本与高涨的房价一对比,房地产业的利润确实很高,而就在房价上涨的时候,武汉市的房地产市场上还出现了一个新现象,土地拍卖价格屡创新高,不断出现所谓的地王,这些地王和商品房的暴利又有什么联系?
  兰世立告诉记者,事实上,在确定楼盘销售价格的时候,在房地产开发商中间存在着默契,而亿房网的明晶晶则证实,这种价格联盟确实存在,特别是在这个楼盘整体的市场比较看好,楼盘销量价格上涨时,那他们可能会共同来把它特别是同一片区的楼盘,可能会共同来炒作这个片区的价值,提升这个楼盘的一个价格。
  明晶晶向记者透露,这种价格联盟可以说是普遍存在,在武汉一个是旧城区改造过程中,开发商们就成功地进行了一次炒作,开始是5500块钱每平方米,然后后进的几个楼盘都来炒作,把它炒作成为,包装成一个武汉的高档商品住宅区,现在价格就是八九千块钱,甚至到了一万二。
  明晶晶说,在卖到5500元的时候,开发商们已经是有利可图,而最后那片小区卖到了一万两千元,其中的利润可想而知,而这种暴利也吸引更多的资金进入房地产市场,反过来又推动了地价的上升,最终又分摊到房价上。
  据业内人士介绍,近年来,随着武汉房地产市场升温,来自香港、东部沿海的房地产企业大批进入武汉市场,随之武汉开始接连出现地王,有的地块竟然创下全国单宗土地最高成交价拍卖纪录,数据显示,2007年,武汉出让土地每亩单价达到666.65万元,同比增幅竟达到143%,业内人士同时透露,就全国范围内来说,除了税收外的各项收费也是推动房价上涨的重要因素。在刚刚过去的两会期间,一批政协委员经过市场调研,拿出了一份“房价清单”,这份清单表明,各部门收取的各种费用占总房价的30%左右。
  全国政协委员王超斌:“我认为最起码它收费会降一半以下,清理出来一多半以上,甚至会百分之六七十都应该清理出来。”
  王超斌告诉记者,根据他的调查,目前政府部门对房地产行业所收取的费用多达五十几种,包括蓝图审查费、防雷检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、工程造价咨询费、质量监督费、散装水泥推广费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等等,涉及25个部门。王超斌委员认为,目前这些收费中不少项目都不具备合理性。
  而这些名目繁多的收费也为腐败提供了温床。
  全国政协委员金正新:“我举个例子,都知道有个人房费这一项,我们当时通过有关关系做作工作,就是报批有关人员就是简单的做个弊,给我们东西,他把他那个签字的笔给我们,让我们回来拿着他那个笔在后面画了个零,这样的话,我们的报批费用减了90%.”
  委员们提供的资料还显示,各种税费加上税收,在有些地方占到了地方财政收入的30%至50%,最终,所有的这些费用全部转嫁到了房价上。在武汉采访期间,记者了解到,在东星集团推出降价举措后,部分楼盘也相应推出了一些赠送活动,但也有一些开发商采用这样的方式为销售造势。
  明晶晶说,目前还没有一家开发商公开宣称要跟进东星,多数企业现在还处于观望阶段,对于这些开发商的心态,武汉天地的销售人员做出了这样的解释。
  武汉天地售楼人员:“如果低下来的话,肯定后面没有人买的,我都不会买的,如果它太低的话,我会想可能后面会5000,我根本就不会看,房子肯定就不会低。”
  记者:“如果是降价的话,反而会影响这栋楼?”
  武汉天地售楼人员:“当然会影响,我整个项目是920亩,150万方,如果我第二期,这才卖了多少,我把它卖掉,降价了,那么后面的房子,根本就没有人敢买了。”
  采访结束时,兰世立用叛逆这个词概括了他的这次举动,也许,现在的兰世立是孤独的,但对于自己的拮择,兰世立却充满信心。
  兰世立:“这么讲吧,我们只能说先人一步,就在别人未走,我们先走了一步,我相信后面会有更多的楼盘,会采取这种行动。”
  半小时观察:房地产暴利注定不能持久
  开发商终于扛不住了,当万科开始主动调整商品楼开盘价格,当东星在武汉大幅度降价促销,当潘石屹话风倒转,开始主动“砸盘”的时候,一直死扛着的开发商在与消费者的博弈中败下阵来。
  开发商的颓败是必然的,当东星的兰世立说降价1/3他们依旧可以获利15%的时候,他泄露出了房地产开发暴利的天机。谁主动泄露这个天机,谁主动打破这个天机,谁就赢得了主动,赢得了商机。
  商品房不是奢侈品,它也是普通商品。没有任何一种普通商品的价格可以高到令大部分消费者望而生畏,也没有任何一种普通商品可以由提供商肆意定价。当市场上的供应远远超过需求,当谎言堆积出的高房价被戳破的时候,正是让价格回归价值的时候。
  消费者不是羔羊,消费者不是冤大头,不能不但当不成上帝反而当奴隶。谁不拿消费者当回事,市场就会给谁最响亮的耳光。
  主编:张凯华
  记者:袁柏欣彭一恪
  摄像:张明(小)樊建恩 (本文来源:CCTV-经济半小时 )  那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱?记者找到了楼盘的建筑商,武汉新七建设集团的副总经理余进,他告诉记者,这个房子的建设成本大概就在1800块钱,统建部分的从升机根到住户,最后打桩,地下室,在到房屋的建造,这个建造成本大概就在一千七八百块钱。
  余进说,在建筑成本里,人工要占20%,钢材、沙石等材料费占60到70%,同时根据楼盘高度的不同,建筑成本也会差距较大,东盛开发的楼盘属于十二层以上的高层,每平方米的成本不会超过2000块钱,十二层以下的小高层不会超过1500块钱,七层以下的低层不过超过1000块钱,由于各地人工成本不同,造价会略有变动,但幅度不大。
  这样经过计算,我们就可以得出东盛楼盘的成本价。兰世立说,成本大概5000多块钱。
  兰世立说,目前我国对土地开发实行公开招标拍卖,这样楼面地价也是透明的,另外建筑成本在全国来讲差距也不大,这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。
  对于兰世立的这种说法,武汉的开发商是否会认可?在采访期间,记者联系了多家房地产开发企业,但却始终没有开发商愿意就暴利问题接受采访,武汉市房地产交易管理中心的龙克虎在地产行业工作了十多年,他告诉记者,武汉楼盘降价的空间肯定是存在的。
  那么事实是否如此?记者以购房者的身份随机进行了走访,在位于汉口区的一处高层住宅,楼盘的名字叫武汉天地,开发商是一家来自上海的企业。
  销售人员说,每平方米售价一万二到一万九千五,均价是一万五千元,这还只是一期楼盘的销售价格,眼下开发的这些价格还会更高,那么楼盘的开发建设成本又是多少?亿房网的明晶晶帮记者找到了相关资料,信息显示,这家公司是2005年拿到眼前这块土地的,楼面地价为2339元每平方米,建筑成本即使以3000元计算,记者可以很容易计算出该楼盘的大概成本。
  亿房网研究中心经理明晶晶告诉记者,这个是应该存在百分之百的利润的。
  其实,房价的成本并不是什么秘密,甚至可以说,在内行人那里是一本很透明的帐,这些成本与高涨的房价一对比,房地产业的利润确实很高,而就在房价上涨的时候,武汉市的房地产市场上还出现了一个新现象,土地拍卖价格屡创新高,不断出现所谓的地王,这些地王和商品房的暴利又有什么联系?
  兰世立告诉记者,事实上,在确定楼盘销售价格的时候,在房地产开发商中间存在着默契,而亿房网的明晶晶则证实,这种价格联盟确实存在,特别是在这个楼盘整体的市场比较看好,楼盘销量价格上涨时,那他们可能会共同来把它特别是同一片区的楼盘,可能会共同来炒作这个片区的价值,提升这个楼盘的一个价格。
  明晶晶向记者透露,这种价格联盟可以说是普遍存在,在武汉一个是旧城区改造过程中,开发商们就成功地进行了一次炒作,开始是5500块钱每平方米,然后后进的几个楼盘都来炒作,把它炒作成为,包装成一个武汉的高档商品住宅区,现在价格就是八九千块钱,甚至到了一万二。
  明晶晶说,在卖到5500元的时候,开发商们已经是有利可图,而最后那片小区卖到了一万两千元,其中的利润可想而知,而这种暴利也吸引更多的资金进入房地产市场,反过来又推动了地价的上升,最终又分摊到房价上。
  据业内人士介绍,近年来,随着武汉房地产市场升温,来自香港、东部沿海的房地产企业大批进入武汉市场,随之武汉开始接连出现地王,有的地块竟然创下全国单宗土地最高成交价拍卖纪录,数据显示,2007年,武汉出让土地每亩单价达到666.65万元,同比增幅竟达到143%,业内人士同时透露,就全国范围内来说,除了税收外的各项收费也是推动房价上涨的重要因素。在刚刚过去的两会期间,一批政协委员经过市场调研,拿出了一份“房价清单”,这份清单表明,各部门收取的各种费用占总房价的30%左右。
  全国政协委员王超斌:“我认为最起码它收费会降一半以下,清理出来一多半以上,甚至会百分之六七十都应该清理出来。”
  王超斌告诉记者,根据他的调查,目前政府部门对房地产行业所收取的费用多达五十几种,包括蓝图审查费、防雷检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、工程造价咨询费、质量监督费、散装水泥推广费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等等,涉及25个部门。王超斌委员认为,目前这些收费中不少项目都不具备合理性。
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  明晶晶说,目前还没有一家开发商公开宣称要跟进东星,多数企业现在还处于观望阶段,对于这些开发商的心态,武汉天地的销售人员做出了这样的解释。
  武汉天地售楼人员:“如果低下来的话,肯定后面没有人买的,我都不会买的,如果它太低的话,我会想可能后面会5000,我根本就不会看,房子肯定就不会低。”
  记者:“如果是降价的话,反而会影响这栋楼?”
  武汉天地售楼人员:“当然会影响,我整个项目是920亩,150万方,如果我第二期,这才卖了多少,我把它卖掉,降价了,那么后面的房子,根本就没有人敢买了。”
  采访结束时,兰世立用叛逆这个词概括了他的这次举动,也许,现在的兰世立是孤独的,但对于自己的拮择,兰世立却充满信心。
  兰世立:“这么讲吧,我们只能说先人一步,就在别人未走,我们先走了一步,我相信后面会有更多的楼盘,会采取这种行动。”
  半小时观察:房地产暴利注定不能持久
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  开发商的颓败是必然的,当东星的兰世立说降价1/3他们依旧可以获利15%的时候,他泄露出了房地产开发暴利的天机。谁主动泄露这个天机,谁主动打破这个天机,谁就赢得了主动,赢得了商机。
  商品房不是奢侈品,它也是普通商品。没有任何一种普通商品的价格可以高到令大部分消费者望而生畏,也没有任何一种普通商品可以由提供商肆意定价。当市场上的供应远远超过需求,当谎言堆积出的高房价被戳破的时候,正是让价格回归价值的时候。
  消费者不是羔羊,消费者不是冤大头,不能不但当不成上帝反而当奴隶。谁不拿消费者当回事,市场就会给谁最响亮的耳光。

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